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首創置業財務費增177億急售50億資產解壓 李松平掌舵一年凈利降9%增收不增利

放大字體  縮小字體 更新:2019-03-25  來源:小紅帽搬家  網址:www.114168.com.cn  轉載:51商機網
摘要:

首創置業財務費增177億急售50億資產解壓 李松平掌舵一年凈利降9%增收不增利
2018房企500強銷售達9.9萬億,“碧萬恒”銷售均破3000億,千億房企增至30家。千億已經成為房企“活下去”的標配,曾經行業前30強的老牌房企首創置業(02868.HK)的步調卻顯得有些緩慢。
“2018年保750億沖800億,2019年突破千億、2020年達到1400億,回到行業前30強!”2017年業績會上首創置業提出上述銷售目標。
2018年由李松平帶領的新任管理層在中期業績會上重申這一目標,2019年的目標銷售額卻被下調至800億元。
年報顯示,首創置業2018年實現簽約金額706.4億元,不僅未達到800億元的銷售目標,甚至僅實現750億元保底銷售目標的94%。
銷售目標不達標,首創置業還增收不增利。其去年營業收入為232.57億元,同比增9.23%;凈利潤為19.23億元,同比降8.98%。值得注意的是,其財務費用也大幅增加177.19億元,同比增長161%。
此外,沖擊A股曾被視作首創置業的重大戰略之一。然而這條路首創置業整整走了14年,期間4次啟動回A計劃,但2018年9月,首創置業最終還是向證監會申請撤回A股發行申請。
“首創置業今年要突破1000億可能難度很大,利康搬家www.370581.com重回行業30強并非易事。”財經評論員肖磊向長江商報記者分析稱,首創置業業績未達標主要還是與去年整個地產市場進入調整期有關,尤其是下半年,市場需求萎縮明顯,增長幾乎停滯。另外首創置地此前過于樂觀的預期,導致很多策略不能適應市場的調整,影響了銷售。
800億元的銷售目標未完成、利潤下滑財務費用大漲、沖擊回A股再度落空……針對上述問題長江商報記者向首創置業發去采訪提綱,截至記者發稿,尚未得到回復。
增收不增利千億目標下調兩成
3月11日的2018年度業績會上,首創置業宣布2019年的銷售目標為800億元,較原來的千億目標下調兩成。在銷售目標下調的同時,首創置業還出現了增收不增利的情況。
年報披露,首創置業2018年全年營業收入為232.57億元,同比增長9.23%。銷售額同比增長至706.4億元。盡管銷售額及營收均有所上漲,但凈利潤卻出現下滑。2018年,其凈利潤(歸屬于母公司股東的凈利潤)為19.23億元,同比減少8.98%。而2017年,首創置業營收凈利雙增,實現營業收入212.92億元,同比增長4.63%;實現凈利潤21.13億元,同比上漲了4.71%。
同樣降低的還有毛利率,2018年其營業稅后毛利率約26%,較2017年下降1個百分點,首創置業在年報中表示主要原因是本期一級開發業務毛利率降低。據公告,2017年一級土地開發成本僅為9.71億元,2018年該項成本直接飆升至約20.81億元;而相應的業務收入反而減少了330.2萬元。
對于未達成既定目標,首創置業方面解釋稱:由于2018年上半年房地產市場較為火熱,下半年有下降,而公司是重倉在第三季度、第四季度,因而對銷售影響較大。加之2018年公司業務布局偏重于一線城市及熱點二線城市,因而簽約銷售額未達目標。
“首創置地此前過于樂觀的預期,也導致很多策略不能適應市場的調整,這個對銷售也是有影響的。2019年的目標已經從突破1000億調整為達到800億,所以從這個調整來看,今年要突破1000億可能難度很大。”財經評論員肖磊向長江商報記者分析稱,首創置業業績未達標的主要還是去年整個地產市場進入調整期有關,尤其是下半年,市場需求萎縮明顯,增長幾乎停滯,消費市場也比較謹慎,另外首創置地此前過于樂觀的預期,導致很多策略不能適應市場的調整,對銷售也有影響。
逆周期擴張新增產能儲備超千億
重慶兄弟搬家www.shbohu.cn為了重回房企30強,一向以穩健著稱的首創置業近年在擴張規模上明顯提速。
2018年以來首創置業進行逆周期的擴大土地收購,通過一二級聯動、并購及合作開發等方式,新增產能儲備超千億。截至2018年12月31日,首創置業全年新獲二級開發項目27個,土地投資額409億元,同比增長11.3%,首創置業擁有土地儲備總建筑面積1255萬平方米(公司權益面積849萬平方米),土地儲備總地上建筑面積966萬平方米(公司權益面積650萬平方米)。
進入2019年,千億目標壓身,首創置業在加速儲備糧草。拿下佛山地塊、首金資本獲北京平谷項目、并入股北京朝陽區一宗租賃用地等。而新年業績情況也已初步顯現。截至2019年2月底,其累計實現簽約面積約40.2萬平方米,同比增長38.8%;累計簽約金額約90.9億元,同比增長54.1%。
作為隸屬于北京國資委的國有大型企業,起步于北京的首創置業,上市之初僅在北京市發展。2005年之后,首創置業開啟了京外擴張之路,進軍西南、長三角,兩年內將市場開拓至天津、成都、重慶及無錫等城市。
然而,除了北京之外,其他四個核心城市銷售表現并不理想。年報顯示,北京地區銷售增長顯著,實現簽約額392.4億元,同比增長73.7%,占比達55.5%。天津銷售跌破百億元,成都銷售同比下降47%;上海銷售業績至今僅69億元,而重慶還未達到30億元。
此外,作為中國房企,首創置業一直在國際化方面積極探索,2014年中期,首創置業在澳洲開發的第一個項目悉尼Eve一經面世便取得了良好的開局,首期197套住宅去化率達到95%,銷售收入超過7億元。同年12月13日,首創置業在澳洲開發的第二個項目Carlingford的首期產品開盤銷售,408套住宅獲得了3500份的認購,認購率近9倍。
不過,年報顯示,首創置業2018年在悉尼及布里斯班簽約銷售額約40.18億元,比2017年的72.27億元下降約44%。2018年,首創置業在悉尼投資四個項目,總建筑面積達到3.9萬平方米,而2017年該數字為20萬平方米。
首創置業走出北京本營走出國門,現在似乎遇到了挑戰。肖磊認為,首創的大本營在北京,北京肯定是占有主要份額,但首創最近幾年的對外擴張也比較明顯,包括天津等地發展的也不錯,海外市場也還可以,但整體來說房地產行業受到周期的影響較大,再加上負債高企,對市場的變化很難適應,就會遭遇多重挑戰,尤其是海外市場,整個產業鏈的成本比較高,很容易推升債務的增加。
出售50億資產緩解償債壓力
隨著開疆拓土進程加快,首創置業的資金壓力也逐漸顯現。
截至2018年12月31日,首創置業及其子公司總資產為1697.17億元,總負債1315.16億元,資產負債率77.49%,凈負債率193.43%,同比2017年的77.42%和150.64%分別上升0.07和42.79個百分點。
其中,流動負債637.77億元(2017年660億元),非流動負債677.39億元(2017年434.44億元)。公司短期借款為27.49億元,一年內到期的非流動負債為206.71億元,比期末貨幣資金225.27億元多出8.93億元。無法覆蓋短期借款以及一年內到期的非流動負債。
此外,2018年的長期借款同比2017年末增長了73.12%,應付債券同比增長了103.27%,也令公司期末有息負債抬升,凈負債率同比抬升明顯。其財務費用也大幅上漲,由2017年的109.73億元上升至286.92億元,增長177.19億元,同比上漲161%。
而在2018年初舉辦的業績發布會上,首創置業管理層曾表示,小紅帽搬家公司www.zhenxintatafoods.com未來三年凈負債率預計控制在100%-120%以內,如果實現A股的重大股本融資突破,凈資產負債率有望控制在90%以內。
為緩解資金壓力,首創置業在經營層面提出了加快經營性現金流回款的目標,通過快周轉釋放負債壓力。據悉,2016年之后首創置業提出了五大考核指標——增長率、毛利率、周轉率、負債率及去化率。此外,首創置業也會加大合作力度,如加大與基金的合作。
加快周轉的具體措施方面,首創置業于2018年提出了“369”新工期標準,即“3個月取得方案批復,6個月取得施工許可證,9個月取得預售許可證”,從而達到加快項目供貨速度,加速簽約回款,爭取當年回款/當年簽約率90%以上。為提高周轉率,首創置業也計劃出售部分資產加速變現,涉及到的資產規模達50億元。
肖磊指出,從目前的情況看,首創置地正在利用各種手段降低杠桿率,也就是降低負債率,可能會在股票市場有一些動作,但要整體控制負債率,還需要收縮擴張預期,做順周期的減負行為。
 
 
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